Karakter boyutu : 12 Punto 14 Punto 16 Punto 18 Punto
Prof. Dr. EROL KÖKTÜRK
Kentsel Dönüşüm Üzerine Sorular
07 Kasım 2011 Pazartesi 16:02

17.06.2010 tarihli ve 5998 sayılı yasa ile 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Kentsel Dönüşüm ve Dönüşüm Alanları” başlıklı 73. maddesinde çok köklü değişiklikler yapılır.

Bu yazımda bu maddenin değiştirilen metni üzerinde sorular soracağım. Her fıkrayı yazıp sorularımı sıralayacağım…

Van depreminden sonra yeniden gündeme gelen, apar topar da çıkarılacağı anlaşılan Kentsel Dönüşüm Yasası’nın; düzeltiyorum, hiçbir zaman bu başlıkta değil, Dönüşüm Alanları Yasası olarak gündemde tutulan yasa tasarısının özü, bir anlamda Belediye Yasası’nın 73. maddesinin özünde, niyetinde gizlidir çünkü.

Yani bir başka yaklaşımla, çıkarılmak istenen yasa, 73. maddenin yasalaştırıldığı yasa olacaktır.

Bu nedenle sorulara verilecek yanıtların önemli olduğunu düşünüyorum.

 

*****

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı

Madde 73- (Değişik: 17.6.2010-5998/1 md.)

(1) Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır.

(1) Neden kamunun mülkiyetindeki alanlarda Bakanlar Kurulu kararı aranmaktadır? Bir belediyenin sınırları içinde olsa bile…

(2) Bu madde sanki şimdi her tür yetkiyle donatılan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı planının bir parçası mıdır?

(2) Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

(1) Üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar ne demektir? O zaman her boş yeri kentsel dönüşüm alanı olarak duyurmanın, ya da duyuramamanın ölçütleri nelerdir?

(2) Alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması ölçütünün bilimsel dayanağı nedir?

(3) Etaplar halinde yapılabilmesinde “takdirin münhasıran belediye meclisinin yetkisinde” olmasının, KHK’larla yapılan düzenlemeler sonrası, günümüzde kıymet-i harbiyesi kalmış mıdır?

(4) Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilmesi durumunda; örn. 500 m2büyüklüğünde bir alan için herhangi 4.500 m2yüzölçümlü alanın kentsel dönüşüm kapsamına alınmasının anlamı, kentbilim açısından nedir?

(3) Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

(4) Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

(1) O zaman ilçe belediyelerine gerek var mıdır? Yani ilçe belediyeleri en temel planlama kararlarının dışına itilirken, demokrasi, yerel irade, seçmen iradesi nerede tutulmuş olmaktadır?

(2) Bu durumda büyükşehir modeli içinde, ilçe belediyesi olmak, büyükşehir olma modelindeki koşulu sağlamak dışında neye yaramaktadır? Modelin şube müdürlüklerine indirgenen ilçe ve belde belediyeleri modeli, yerellik ilkesiyle nasıl örtüştürülmektedir?

(3) Bu fıkraları, Ankara 3. İdare Mahkemesi Anayasa Mahkemesine götürdüğüne göre, acaba yeni çıkarılacak yasada bu yetki merkezileşmesi nasıl formüle edilecektir?

(5) Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

(1) … anlaşma yolu esastır… Ya anlaşma olmazsa ne olacaktır? Zaten yürütme, Başbakan, Van Depremi’nin ardından anlaşma olmazsa, bu taşınmazların “kamulaştıracağını” açıkça söylediğine göre, bu maddenin bir anlamı kalmış mıdır?

(2) … mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır... Diğer davalardan önceliği neden? Yani kentsel dönüşüm karşısında bir fikir bildirmek, bir projeye itiraz etmek yolları kapatıldığına göre, katılımcılıktan nasıl söz edilecektir?

(6) Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.

(1) Neden kamuya ait arazilerin kamuya ait oldukları unutulur? Ya belediye vereceği kararla kamu yararına aykırı uygulamalara giderse, o zaman bu alanın kamusal mülkiyetten çıkarılması, kamunun yararına değil zararına olmuş olmayacak mıdır?

(2) Yani bu hüküm kamu alanlarının peşkeş çekilmesinin dayanağı olmuş olmamakta mıdır?

(7) Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. 

(1) Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve İmar Affı Yasasına (2981) göre hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde… Anlaşma olmazsa ne olacaktır?

(2) Anlaşma olursa kentsel dönüşüm alanında kendilerine bir alan yaratılabilecekken, olmazsa, sürgün, tasfiyenin altyapısı mı kurulmaktadır?

(3) Aslında iyi uygulanırsa, imar hakkı transferi olarak da yorumlanabilecek bu olanak, hangi ölçütlerle güvencelenmektedir?

(8) Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

(1) Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir… Ne demek “imar hakkı verilmemiş”?

(2) Eğer bir alanda 18. madde uygulanıyorsa, bir hak verilmek zorundadır. Çünkü ancak sıfır haklı bir parselde imar hakkı yoktur. Bu maddedeki kapalı, açıklanamamış niyet nedir?

(3) Bu hüküm 18. maddenin özüyle çelişmiyor mu?

(4) Aslında doğru soru şu: 8. fıkradaki düzenlemeyi anlayan biri varsa, bana açıklayabilir mi?

(9) Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.

(1) Bu sözü edilen proje giderleri nasıl hesaplanacaktır? Projeyi uygulayan yüklenicinin insafına mı kalınacaktır?

(10) Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.

(11) Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez.

(1) Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez… Kazanılmış hak kavramına aykırı değil midir bu hüküm? Ruhsat alan ve ruhsata uygun süren yapıların, bu hüküm karşısındaki hukuksal güvenceleri, hukuk devletinin sorumluluğunda değil midir?

(2) Ayrıca buna “belediye”nin hangi organı karar verecektir?

(12) Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.

(1) Belediye… imar uygulaması yapmaya… yetkili değil midir zaten? Ama kentsel dönüşüm çok ayrı bir şeymiş gibi ayrıca yetkilendirmek mi gerekir?

(2) …imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya… Değerlemeyi belediye yaparsa, ne kadar yansız ve objektif olur? Çünkü taşınmaz değerlemesinin en temel koşullarından birisi, yansızlık, nesnellik ise, bunu belediyenin yapması bu temel koşulların ortadan kalkması anlamına gelmez mi?

(3) Veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya… Bunun yasal dayanağı nedir?

(4) Kentsel dönüşüm uygulamalarında değer yaratıcı kararları kamu verdiğine göre, kamu eliyle yaratılan bu rantların ne kadarı kamuya geri dönecektir?

(5) Başka türlü sorulursa, kentsel dönüşüm uygulamalarında yaratılacak kentsel rantların kamuya döndürülmesi diye bir niyet var mıdır?

(6) Yoksa, yok pahasına belediyelere devredilen kamu arazileri birilerine peşkeş çekilmiş olunmaz mı?

(13) Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.

14) Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

(15) Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.

(1) TOKİ’nin sınırsız yetkilerinin arasına bir yenisi daha eklenmiş olunmamakta mıdır?

 

*****

73. maddenin fıkraları ve sorduğum 30 soru bunlar…

Aslında ömrünü çoktan doldurmuş, ülkemiz kentleşmesini düzenlemesi ve yönlendirmesi olanağı kalmamış İmar Yasası ortada dururken, yıllarca tartışılmış İmar Yasası Tasarıları üzerinde raflarda bir karış toz birikmişken, apar topar çıkarılacak bir Dönüşüm Alanları Yasası, imar sorunlarımıza hangi çözümü getirebilir ki? Bir özel yasayı, bir genel yasanın yerine ikame etmenin mantığı ne olabilir ki?

Ama aslında bu yeni eşikte çözüm kolaylaştırılabilir de: “Türkiye’nin tüm coğrafyasında her türden mekansal dönüşümü Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapar,” diye tek maddelik bir yasa çıksa, her şey kökten çözülmüş olmaz mı? Bu madde için bir de uygulama yönetmeliği…

www.belediyegazetesi.net

Bu yazı toplam 650 defa okunmuştur
YAZARIN ÖNCEKİ YAZILARI
HULUSİ ŞENTÜRK
TSE Bşk./Yerel Yönetimler Uzmanı
SAMET KOÇ
Kentsel Sis.Ulaştırma Yöneticisi
BURÇAY ÖRÜN
Belediye Gazetesi Gen Yay Dan.